[스크랩] 부동산 경착륙 vs 연착륙

안녕하세요.

 

부동산 경착륙과 연착륙에 대한 몇몇 주어 들은것과 제 생각을 얘기해 보렵니다.

 

예전에 책에서 읽은 건데, 일본이 버블 꺼질때 서양 경제학자들이 일본 정부에대해 다음과 같이 비판했다고 합니다.

부동산 위기가 왔을 때, 정부는 자격이 안되는 집주인들을 빠르게 경매 처분해서 자격이 되는 집주인들로 바꾸어 놔야했는데, 정부는 오히려 집 대출 상환을 계속 만기 연장해 주다가 오히려 '그것 때문에' 십년 이상 꾸준히 집값이 하락했다는 겁니다. 경제 활력을 잃은채.

 

자격이 안되는 집주인이란 소득 대비 무리한 대출을 받은 사람들입니다.

집 값이란게 전체의 극히 일부인 매매 전선에 있는 사람들에 의해 결정되는데, 이들 비자격자들은, 자신의 재산/소득에 비해 과도한 대출을 받았기 때문에 조금만 어려워도 현 시세보다 낮게 급매물을 내놓습니다. 현재 당장을 견디지 못하기 때문입니다. 올해 안팔리면 내년에 조금 더낮게. 가격이 내려가는 상황에서 사람들은 더욱 집을 안사죠. 그러면 급한 집주인들은 더 낮은 가격으로 집을 내놓습니다. 이런 악순환이 반복됩니다.

(미국 주택 붕괴도 프라임 모기지가 아니라 서브프라임 모기지 층에 의해 발생되었죠. 단지 다른 점은 이들이 매년 낮게 내놓진 않은듯 합니다. 바로 경매 처분 당해서 거리로 나앉았으니까요. ㅠㅠ)

 

경제 기반이 잡힌 집주인들은 절대 이런짓 안하죠. 어림없죠.

 

이쯤되면, 우리나라 정부가 실제 원하는 목적의 반대 짓을 했다는 거 이해되시죠?

중상층의 기존 집주인들은 정부가 무주택자들에게 저금리로 빚내 집사라는게 집값 하락을 막아준다고 좋아할게 아니라 실제는 본인들에게 심각한 피해를 준다는걸 깨달아야합니다.

집값이 하락하게되면 정부가 또 강력 대책을 내놓아 막아줄거라 걱정 없다? 실제는 자격 안되는 사람들 빚내서 악성 집주인 양성하는 것입니다. 서로에게 안좋습니다. 소득이 적은 사람은 전월세를 살면서 돈을 모아 집을 장만해야 합니다. 언제 모아 사냐구요? 그렇게 되면 집값도 비정상적으로 오르지 않습니다.

 

지금의 상황이라면 약간의 위기가 와도 이 빚내 집산 사람들 때문에 집값은 쉽고 빠르게 하락하겠죠.

 

다시 일본으로 돌아와서,

저는 일본이 버블에 대한 경착륙과 연착륙 중 연착륙을 선택했다고 생각합니다.

 

우리는 일본처럼 안될거고 주택을 연착륙 시켜야 한다고 주장하지만 제 생각엔 일본이야말로 버블 붕괴의 연착륙을 제대로 시킨 기찬 나라라고 봅니다. 절대 잘했다는 게 아닙니다. 경착륙과 연착륙 중 연착륙을 택했을 뿐이죠. 앞서도 얘기 했듯이 대출을 계속 연장해 주고 금리를 계속 내리고 하는 정책들이, 문제를 바로 해결하지 않고 길게 뒤로 미루면서 결국 장기간의 주택 가격 하락을 완성했다고 봅니다. 연착륙을 잘 시켰다고 봅니다. 일본이 잘 했다는 것이 아니라 연착륙을 잘 완성했다는 겁니다.

 

사람들이 착각하는게, 경착륙은 큰일날 일이고 연착륙은 고통 없는 좋은 해결이라는 생각인데, 이는 매우 잘못된 생각입니다.

제 생각에 경착륙과 연착륙중 어느게 더 좋다 말할 수 없다고 봅니다. 둘다 안좋습니다. 둘다 원래 안좋은 버블이 해소되는 과정이니까요.

 

수준에 안맞는 가격이 정상 수준으로 내려오는데 빠르게 내려오면 경착륙, 천천히 내려오면 연착륙입니다. 결코 안내려 온다가 아닙니다. 정상 수준까지 내려오는 것이죠. (연착륙은 경착륙보다 조금만 내려온다? 푸핫... 일본이 조금 내려오고 끝났습니까?)

연착륙하면 뭔가 피해 없이 버블이 해소되는 걸로 생각할지 모르지만 일본을 보면 알듯이 당장 고통으로 거리에 나앉는 사람이 떼거지로 생기는 것이 아닌 대신 길고 지루한 엄청 장기간의 불황(주택가격 하락)을 맞는 것이 연착륙입니다.

 

경착륙 시키면 고통스럽고 극도의 힘든 사람이 대거 생기지만 그만큼 빠르게 다시 성장 주기로 갑니다. 투자 비용이 낮아지니 투자가 활성화되고 새로운 성장 동력들이 우후죽순 생기니까요.

우리나라 IMF가 그런 경우였죠.

우리의 IMF는 대표적인 버블 경착륙이라 생각합니다.

순식간에 빠르게 버블이 꺼지면서 많은 기업이 도산하고 많은 사람들이 실업자가 되었고 집값은 하락했습니다.

대신 곧 빠르게 성장 동력을 얻고 경제가 다시 활기를 찾았습니다.

투자 요소들이 저비용으로 공급되었기 때문입니다.

대 기업이 빅딜이 되고 그에 따라 실업자가 많이 생겼습니다. 대신 그러면서 창의적인 벤처기업들이 생기고(사람들이 어디 갑니까. 적은 급여로도 모험을 해야죠), 낮은 임대료로 PC방 등이 생기면서 PC, 의자, 오피스 가구 사업 등이 활력을 찾았습니다.

당시에 지금 대우조선해양처럼 생산성, 수익성 없는 회사들을 '직원들 살린다는 미명하에' 계속 연명시켰다면 어떻게 되었을까요?

일본은 버블이 꺼지는 것을 연착륙 시켰다고 말씀드렸습니다.

그래서 기업 역시 우리처럼 크게 도산하지 않았고 은행이 망하지도 않았고 국내 기업이 외국에 팔리지도 않았습니다. 실업자가 대거 생기지도 않았습니다. 대신 장기간의 불황을 겪어야 했습니다.

 

2008년 이후 우리는 지금 일본과같은 연착륙을 선택했다고 봅니다. 건설업, 조선업 구조 조정도 더디고 주택도 계속 유지시키려 하고...

정상 수준으로 하락할 때까지 길고 지루하게 오래 걸릴거고 그때까지 경제 성장도 힘들듯 합니다.

금리를 잘 조정하면 버블이 해소되지 않고 계속 성장할 수 있을 거다? 날로 먹으려는 생각이라 봅니다.

제 생각이 많이 들어가 있으니 맞지 않는 부분도 많을 겁니다. 그런 부분들 고쳐 주십시요.

출처 : 우리미래연구소

글쓴이 : 삼손 원글보기

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